春节假期刚过，上海房地产市场如火如荼，“王炸”政策出台。 2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合公布了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，其中包括放宽限购、放宽限购等七条规定（以下简称“新七条”）。政策方面，优化公积金政策，完善房产税政策。自2026年2月26日起施行。“新七条”最明显的变化是限购政策的调整。据透露，本市非居民家庭（含单身成人，下同）购买房产的，在外环地区拥有住房的，社保缴纳期限调整为一年。此次调整，满足一年社保条件的上海以外地区家庭购房区域由外环线以外扩大到全市范围。上海宜居房地产研究院副院长杨跃晶评价：“‘新七’将促进不同市场之间的周期健康发展，特别是置换链的顺畅。对于即将到来的‘小印度春’关键时期，将叠加上海现有的各项宽松政策，促进各类住房购房需求更大释放，并将与全年去库存工作更加紧密结合。”上海市房屋管理局和住房保障局公众号“方克源”截图。进一步放宽限购“解锁”更多上海购房资格“房票”（当地市场俗称“房票”）。更多“房券”已通过这“7个新物品”解锁。具体来说，可以分为三大类。一是上海无户籍家庭达到社保满一年的条件，由可在外环外购买住房转为可在市内购买住房，显着释放了上海无户籍家庭对外环内住房的需求。对此，上海中原置业高级分析师陆文曦评价：“目前，中高端房产改善型需求较为明确，特别注重地段的新建住宅需求较高，政策准确地反映了这些购房者的需求。”第二类是未户籍家庭，领取三年社保并可以在外环内购买额外的房屋。以此计算，上海以外地区的家庭，领取三年社保后，将可以在外环以内购买两套住房。第三类是一个全新的概念，根据这个概念，持有五年以上居住证就可以买房。也就是说，之前的限购政策主要是看社保缴费年限，而新政策也可以和居住证年限挂钩，这是一个新的趋势。 陆文喜表示：“现实是，一些主要从事城镇基础服务工作的人，不缴纳社保，买不起房。这次政策也涵盖了这个群体，支持长期在上海工作、生活的人买房，让他们有归属感，体现城市的温度。”大幅增加公积金oan 限制有助于提高住房拥有率。此次，上海新七将首套房公积金贷款限额从160万元提高到240万元。安玉镇先生表示，购房者应注意，储备金贷款的最终金额将取决于其储备金帐户的余额和其他情况。同时，如果有多个孩子的家庭购买第二套住房，贷款限额可根据贷款限额提高20%。考虑到提高多子女家庭贷款最高限额的政策以及此前提高购买绿色建筑的贷款最高限额，最高金额可能达到324万日元，为日本最高水平。与此同时，上海市进一步放宽储备金贷款条件，实行“允许住房不贷款”的政策。在新政策实施之前，如果您收到公积金贷款两次，后续购房不再适用公积金贷款。新政后，只要你没有住房或只有一套，并且你的储备金被清算，你将继续有资格获得储备金贷款。 “这将让更多的住房置换户得到前期基金的贷款支持。”杨跃晶表示，有利于释放改善型住房需求。此外，上海还改变了房产税政策：新政前，上海户籍家庭的子女成年购买第一套住房时，不再缴纳房产税，但现在置换时就征收房产税。新政后，置换后成为唯一居住地，这样的话，就不再征收房产税了。这反映了对改善住房需求的支持，一位不愿透露姓名的上海当地开发商表示：“新政策的支持力度相当大。。通过大幅增加储备金数额、允许住房但不允许贷款，可以有效刺激替代链。此前，很多客户的储备金已经用完，无法再次使用。现在政治放松了，有了额度，这进一步有助于释放升级需求。”58亚索研究院院长张波表示：“优化准备金融资政策是这次提高信用、打通置换链条的新政策的核心，直接解决了上海的置换升级问题。这非常符合“卖旧买新”的核心市场需求。 2025年，上海现房挂牌期限同比延长15.26%，实现这一目标。流动性压力固然重要，但寻找新房的热情同比下降12.0%。住房需求的改善是由于负担能力和和贷款。此次，公积金贷款限额从160万提高到240万，有效适应了上海高房价，减轻了需求严重、改善性住房的首付和月供压力。 ” 业内：今年“小印度之春”平稳。上海新政的背景也比较细致。在国家统计局抽样的70个城市中，上海一直是全国新建住宅价格的“领头羊”。截至目前，新建住宅价格指数已连续43个月逐月上涨。不过，2026年1月，上海新建住宅价格环比保持稳定，结束了此前连续43个月的走势。另一方面，从现有住房来看，上海房价环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。从开盘量来看，1、2月份是上海房地产市场淡季，开发商开盘积极性不高。因此，上海房地产市场受供给侧影响较大。上海房地产市场出现复苏迹象。最能说明问题的数据之一是，去年11月以来，上海现有商品房市场连续三个月新增2万套。这意味着我们保持超过的活跃交易量。至于春节假期期间（2月15日至23日），根据中国指数研究院发布的数据，春节假期上海线上签名会面积为1.36万平方米，较去年同期有明显改善。很多跑步店大年初二后就开门营业。对此，陆文熙先生表示，上海的房地产市场目前正在市场正经历“暖冬”，现房销售总量持续下降。最近两个月，几乎没有出现因降价而导致价格“暴跌”的情况。业主的期望开始发生变化，谈判的余地变得越来越窄。在一些交易活跃的地区，可能会出现个别价格跳升的交易。另一方面，需求旺盛的低价房产的交易周期正在缩短。 “这些都是积极的迹象。”上海业内人士认为，“新7条”的出台，将为掸邦房地产市场的“小印度春”行情进一步奠定基础。谈及新七项政策，严跃进先生表示：“七项政策着眼于各类住房需求，涉及到外地家庭、上海出生的家庭、城市基础服务人员、多子女家庭等。儿童，并涵盖广泛的住房需求。 “它们共同反映了对不同类型住房需求的更大支持，包括工作与住房平衡、宜居性和安全性以及更大的刚性等需求方面。”是必须的。 “中原市现有房地产市场指数自去年12月以来每周都在上涨，持续性良好。再加上这一系列新政策的精准支持，‘小印度之春’市场提前锁定。”陆文曦补充道。新京报贝壳财经记者 徐强 编辑 杨娟 遮瑕扇 穆贤通